청년특례 전세대출보증 확대, 계약 전 확인할 조건 5가지

청년특례 전세대출보증이 10월 19일부터 만 39세까지 넓어졌습니다. 나이 제한 때문에 전세대출을 포기했던 30대 후반 무주택자라면 반가운 소식이죠.

그런데 나이와 소득을 맞춰도, 계약할 집이 조건에 맞지 않으면 보증은 나오지 않습니다. 보증금이 기준을 넘거나, 등기부에 근저당이 많거나, 계약금을 덜 냈거나, 신청 시기를 놓친 경우가 대표적입니다.

이 글에서는 바뀐 3가지를 먼저 짚고, 그대로인 전세계약 조건 5가지를 계약금 넣기 전에 직접 확인하는 순서로 하나씩 정리했습니다. 2026년 10월 21일, 한국주택금융공사(HF) 공식 안내 기준입니다.

📌 3줄 요약

• 10월 19일 신규 신청분부터 만 39세 이하, 신혼·자녀양육가구는 최대 3억 원
• 보증금 7억 원(지방 5억 원) 이하, 선순위채권+보증금 90% 이하 조건은 그대로
• 계약금 5% 지급과 3개월 내 신청 기한도 계약 전에 확인

청년특례 전세대출보증 확대, 10월 19일부터 바뀐 3가지

바뀐 것부터 정확히 알아야 은행에서 헛걸음을 줄일 수 있습니다.

만 34세 → 만 39세, 청년 특례전세보증 나이 기준

HF는 신청일 기준 만 34세 이하였던 대상을 만 39세 이하 무주택자로 넓혔습니다. 나이는 신청일 당시 만 나이로 봅니다.

신혼부부 전세보증 3억, 신혼가구·자녀양육가구 기준

일반 청년 한도는 최대 2억 원 그대로이고, 신혼가구와 미성년 자녀가 있는 가구만 최대 3억 원으로 올랐습니다.

신혼가구는 혼인신고 후 7년 이내(3개월 내 결혼 예정 포함), 자녀양육가구는 미성년 자녀(태아 포함)가 1명 이상인 가구입니다. 3억 원은 임차보증금의 90% 안에서 정해지는 상한이라, 소득·부채 심사에 따라 실제 금액은 줄 수 있습니다.

신혼가구 본인 소득 7천만 원 특례

부부 합산 연소득이 7천만 원을 넘어도, 신혼가구는 신청인 본인 연소득이 7천만 원 이하면 소득 요건을 채웁니다. 이때는 소득 요건을 맞춘 사람이 직접 신청해야 해서, 연소득 6천만 원·8천만 원 맞벌이라면 6천만 원인 배우자가 신청인이 됩니다.

구분	내용	변경
나이	만 39세 이하	확대
한도	일반 2억 / 신혼·자녀 3억	확대
소득	합산 7천만 원(신혼은 본인 기준)	완화
보증금 상한	수도권 7억 / 지방 5억	유지
선순위 요건	선순위채권+보증금 ≤ 주택가격 90%	유지

출처: 한국주택금융공사(10월 8일 발표·상품 안내)

여기까지가 '사람' 조건입니다. 이제 진짜 관문인 '집' 조건을 보겠습니다.

HF 전세자금보증 조건, 계약할 집부터 확인하세요

여기서 많은 분들이 순서를 거꾸로 밟습니다. 계약금부터 넣고 은행에 가는 경우죠.

청년 특례도 집 심사는 그대로라, 선순위요건과 채권보전조치가 필수입니다.

조건① 전세보증금 7억 이하 (지방 5억)

임차보증금이 서울·경기·인천은 7억 원, 그 밖의 지역은 5억 원 이하여야 합니다. 반전세는 월세를 전월세전환율로 환산해 보증금에 더합니다.

빌려주는 한도가 아니라, 이 집이 보증 대상인지를 가르는 기준입니다.

조건② 등기부 용도와 권리침해 여부

등기부상 용도가 주택이나 오피스텔이고, 실제 주거용이어야 합니다. 근린생활시설로 등재된 '근생빌라'는 여기서 걸릴 수 있습니다.

소유권에 압류·가압류 같은 권리침해도 없어야 하니, 계약 전 인터넷등기소에서 등기부 갑구를 직접 확인하세요.

전세대출 선순위채권 90% 기준, 직접 계산해 보기

숫자 하나로 통과와 거절이 갈리는 조건입니다.

조건③ 선순위채권 + 보증금 ≤ 주택가격 90%

선순위채권은 내 보증금보다 먼저 돌려받을 권리가 있는 빚입니다. 주로 등기부 을구의 근저당권 설정액(채권최고액)입니다.

이 금액과 내 보증금을 더한 값이 주택가격의 90%를 넘으면 보증을 받을 수 없습니다.

예시 (주택가격 5억)	A집	B집
근저당 설정액	1억 원	1억 8천만 원
전세보증금	3억 원	3억 원
합계(비율)	4억 원(80%)	4억 8천만 원(96%)
90% 기준	통과	초과

가정값 예시 · 기준: 한국주택금융공사 선순위요건(주택가격은 HF 평가 방식)

임대인이 법인이면 80%로 더 엄격

집주인이 법인이면 기준이 80%로 낮아져, 같은 집이라도 결과가 달라질 수 있습니다.

집 조건을 통과했다면, 이제 서류와 날짜를 챙길 차례입니다.

계약금·신청 시기, 놓치면 보증이 막히는 조건

집이 조건에 맞아도 서류와 날짜에서 막히면 소용이 없습니다.

조건④ 임차보증금 5% 이상 지급한 세대주

HF 전세자금보증 기준으로 임차보증금의 5% 이상을 지급한 세대주여야 합니다. 보증금 3억 원이면 1,500만 원 이상입니다.

확정일자를 받은 임대차계약서와 계약금 지급 영수증은 필수 제출서류입니다.

조건⑤ 잔금일·전입일 중 빠른 날부터 3개월 이내 신청

새로 계약했다면 잔금일과 전입일 중 빠른 날로부터 3개월 안에 신청해야 합니다. 갱신 계약은 갱신일로부터 3개월 이내이고, 전입한 지 3개월이 지나 있어야 합니다.

잔금일보다 여유 있게 상담을 시작하세요.

은행 상담 때 꼭 물어볼 질문 4가지

• HF 청년 특례전세자금보증을 취급하나요?
• 이 집 등기부로 보증이 가능한가요?
• 제 실제 한도와 금리는 얼마인가요?
• 보증비율과 보증료율은 어떻게 되나요?

청년특례 전세대출보증 자주 묻는 질문

만 39세 미혼도 3억까지 되나요?

아닙니다. 일반 청년은 최대 2억 원이고, 3억 원은 신혼가구와 미성년 자녀가 있는 가구에만 적용됩니다.

청년전용 버팀목도 만 39세로 바뀌었나요?

아닙니다. 이번 확대는 HF 특례보증만 해당하고, 주택도시기금 청년전용 버팀목의 기본 연령은 만 19~34세입니다.

10월 19일 전에 신청한 건도 새 기준이 적용되나요?

HF는 10월 19일 신규 신청 건부터 적용합니다. 그 전 접수 건은 취급은행에 확인하세요.

보증비율 100%, 보증료 0.02%는 모두에게 적용되나요?

일부 보도와 달리, HF 상품 안내에는 '신혼·자녀양육가구가 1억 원 이하로 이용할 때 보증비율 100%'라는 조건이 붙어 있습니다. 내 수치는 취급은행에 확인하세요.

계약금 넣기 전 마지막 체크

청년특례 전세대출보증 확대로 나이와 신혼가구 소득 문턱은 낮아졌지만, 계약할 집에 대한 조건은 그대로입니다. 보증금 상한, 등기부 용도·권리침해, 선순위채권 90%, 계약금 5%, 신청 기한 3개월. 이 다섯 가지를 계약금을 넣기 전에 확인하세요.

만 35~39세 무주택자, 신혼·자녀가구, 합산 소득에 막혔던 맞벌이 신혼부부에게 맞는 글입니다. 집을 보유했거나 기금 정책금리를 원한다면 버팀목 조건을 따로 보세요.

등기부를 떼어 보고, HF 특례전세자금보증 안내를 확인한 뒤 취급은행에 상담하세요. HF 고객센터는 1688-8114입니다.

※ 본 글은 정보 제공 목적이며 투자 권유가 아닙니다. 실제 보증 여부와 한도·금리는 취급은행 심사에 따라 다릅니다.